夜幕降临★✿◈，上海陆家嘴的霓虹尚未亮起J9九游★✿◈，三十公里外的昆山开发区已进入另一种繁忙——全球顶尖数控机床的指示灯在车间闪烁★✿◈，星巴克臻选店的咖啡师正为熟客拉花★✿◈，山姆的购物车在停车场川流不息★✿◈。

　　在超级城市与县域经济的角力场中★✿◈，顶级运营商们早已布下精妙棋局★✿◈。永旺梦乐城与世茂广场遥相对垒★✿◈，德国麦德龙仓储式卖场与山姆会员店展开供应链暗战★✿◈，昆山商厦与昆山金鹰的会员争夺战已蔓延至数字领域★✿◈。

　　商业的博弈★✿◈，从规模竞赛演变为商业模式★✿◈、消费洞察与技术赋能的立体对抗★✿◈。赢商研究中心通过实地探访★✿◈、多方调研等★✿◈，全面剖析昆山商业市场的变化★✿◈，力求解开商业的共性运营密码★✿◈。

　　县城是城市经济的末梢★✿◈，是区域经济研究者能掌握到信息的最小城市★✿◈。在中国★✿◈，县城也有自己的风云榜——百强县排行榜★✿◈。

　　上世纪90年代起★✿◈，国家统计局一共发布了九届「全国百强县（市）社会经济综合发展指数」她故意装睡让我进去★✿◈，但第十届却被取消了★✿◈。不过★✿◈，仍有若干民间或者半官半民的机构对县域经济竞争力测评排序★✿◈，弄出多个版本的百强县排行★✿◈。

　　无论哪个版本★✿◈，昆山常在榜首★✿◈。万亿工业强县★✿◈、上海都市圈重要一员★✿◈，昆山的核心城市底蕴决定了其商业的底色——

　　据赢商大数据统计★✿◈，目前昆山已开业购物中心25个★✿◈， 还有2个独立百货★✿◈。商业规模体现了昆山商业的第一个特点★✿◈：基础供给充足★✿◈，存量商业数量在苏州市仅次于吴中区★✿◈。

　　昆山商业的第二个特点是J9九游★✿◈，特别卷★✿◈。虽在2011年后才真正有一站式购物中心★✿◈，但由于消费力强盛★✿◈，昆山成了连锁商管企业“必争之地”★✿◈，华润万象★✿◈、招商商管★✿◈、珠海万达★✿◈、吾悦商业★✿◈、金鹰商贸★✿◈、天虹★✿◈、中骏商管等等高手过招★✿◈。

　　昆山商业的第三个特点是★✿◈，迭代明显★✿◈，轨道交通带来了商业的新变量★✿◈。2023年6月24日★✿◈，苏州地铁11号线在昆山花桥站开通★✿◈，标志着苏沪两地地铁网络互联互通★✿◈，是长三角一体化的重要里程碑‌J9九游★✿◈。目前★✿◈，昆山TOD商业为昆山万象汇★✿◈、昆山‌花桥中骏世界城★✿◈，它们是昆山目前客流排前二的商场★✿◈。

　　商业是城市之光九游老哥俱乐部官方网站★✿◈。★✿◈，是经济发展情况的综合反映★✿◈，是城市繁华的重要标志★✿◈。同样作为重要的城市基础设施★✿◈，地铁★✿◈、学校★✿◈、医院等更遵循福利原则★✿◈，唯独商业高度市场化★✿◈，在消费能力强的地方★✿◈，商业会自动补齐★✿◈。

　　因此★✿◈，商业发展高度依赖于城市本身的经济实力和消费底蕴★✿◈。那么★✿◈，在昆山这样卷的城市空间中J9九游★✿◈，高级别连锁企业的商场们如何竞合共生？

　　为此★✿◈，赢商研究中心选择了昆山多个受关注度比较高的商场★✿◈，以回答上述问题★✿◈。同时★✿◈，从一个城市再推导至整个商业市场j9九游会老哥俱乐部★✿◈！★✿◈，具象化思考三个问题★✿◈：

　　昆山产业发展早★✿◈，但城市界面改变略晚★✿◈。下辖的‌10个镇★✿◈，本地人并不以镇称呼★✿◈，而是按城市方位★✿◈，以“城中城东城南城北”指代★✿◈。

　　‌2004年★✿◈，昆山在售房源主要集中在市区★✿◈，东西南北区域刚刚起步★✿◈，城东★✿◈、城西房价基本持平★✿◈。四年后★✿◈，6300户的世茂东壹号在昆山城东首次开盘★✿◈，高层约4000元/㎡★✿◈。这是一个连片开发的项目★✿◈，北部与世茂国际城★✿◈、世茂华东商城相连★✿◈，后者即为昆山世茂广场★✿◈。

　　这是世茂大举进入商业的岁月★✿◈。2007年10月23日★✿◈，港股上市的世茂房地产公布★✿◈，手上10个商业项目★✿◈，以76亿元代价注入A股上市的上海世茂股份★✿◈，世茂股份以发行新股支付★✿◈。这解决了世茂房地产★✿◈、世茂股份定位和同业竞争问题★✿◈，世茂股份的主营业务由住宅开发转变为商业地产开发和经营★✿◈。

　　2010年前后★✿◈，购物中心在昆山属“稀缺品”★✿◈，超前面世的昆山世茂广场是当地首个一站式的购物中心★✿◈，成了彼时昆山人眼中的“城市地标”★✿◈。虽项目周边皆为荒地★✿◈，可世茂广场依旧一炮而红★✿◈。

　　一期开业时★✿◈，世茂时尚欢乐影城★✿◈、国美电器★✿◈、上海人家★✿◈、台湾风情美食街★✿◈、儿童游乐公园★✿◈、潘晓婷台球俱乐部等品牌集体入驻★✿◈，日均客流达8000人★✿◈，周末客流过万★✿◈。二期金街商铺★✿◈，以沿河特色酒吧街★✿◈、40-470平方米的特色街铺她故意装睡让我进去★✿◈、2800平方米独栋商业为主J9九游★✿◈，并于2012年9月实现全面开业★✿◈。

　　高人气带来的是租金收入节节攀升★✿◈，直至2015年新分水岭出现★✿◈。这年开始★✿◈，昆山来了金鹰★✿◈、九方她故意装睡让我进去★✿◈、昆城广场★✿◈、吾悦广场★✿◈、万达广场等众多代表性的商业★✿◈，东部★✿◈、北部★✿◈、南部j9九游会 - 真人游戏第一品牌★✿◈！★✿◈、西部★✿◈、中部商业新秀涌现★✿◈，属于世茂广场的“全面竞争”时代开始了★✿◈，租金收入增速降了J9九游★✿◈。

　　一方面★✿◈，随着经济转型★✿◈，项目辐射的昆山东部新城出口加工区内工厂企业汰换更新★✿◈，消费者外流分化严重★✿◈。另一方面★✿◈，商场内早期的大店格局★✿◈、动线及低层级品牌等问题日渐凸显★✿◈，必须爆改以“自救”★✿◈。

　　2017年开始★✿◈，昆山世茂广场将调改的思路放在重新切铺+品牌更新★✿◈。引入30多家新品牌★✿◈，涵盖餐饮★✿◈、零售★✿◈、儿童教育及娱乐业态★✿◈；分楼层改造以保证商业地产资产效益最大化★✿◈，75天爆改二★✿◈、三层★✿◈，面积达1.5万方★✿◈。大铺切小★✿◈，世茂广场提升了租金坪效★✿◈，丰富了品牌组合★✿◈。

　　由于落位早★✿◈、体量大★✿◈、粘性强的“先发优势”之下★✿◈，昆山世茂广场仍稳坐昆山城东第一位★✿◈。可在其2公里范围内★✿◈，18万平的昆山永旺梦乐城即将登场★✿◈，昆山世茂广场的新命运齿轮又将转动起来了★✿◈。

　　2015年★✿◈，昆山开了3个10方平以上大项目——昆山金鹰国际购物中心★✿◈、昆山首创奥特莱斯★✿◈、昆山招商花园城（当时名为中航九方城）九游会J9★✿◈，★✿◈，商业上了新台阶★✿◈。

　　20万方的昆山金鹰国际购物中心★✿◈，是目前昆山体量最大的购物中心★✿◈。位居昆山老城区★✿◈，距离承载无数人回忆的老百货昆山商厦仅1.5公里★✿◈。

　　2015年★✿◈，项目一期开业时★✿◈，业态占比为服饰类约26％★✿◈、鞋包配饰约24％★✿◈、儿童类10％★✿◈、珠宝名表近10％★✿◈、生活类近5.5％★✿◈、化妆品4.5％★✿◈，另有近11％的餐饮娱乐★✿◈。亮点不少★✿◈，POUR LA VICTOIRE★✿◈、ROVIMOSS★✿◈、Kelsi Dagger Brooklyn入驻昆山首个轻奢品牌集合区域★✿◈；儿童楼层开创昆山首个大儿童业态概念——gb Kids Station好孩子星站她故意装睡让我进去★✿◈、Nautica Kids★✿◈、jnby by JNBY小江南布衣等均为彼时的昆山首店★✿◈；负一楼为昆山最大的金鹰精品超市G.MART★✿◈，营业面积6100平方米★✿◈。

　　但经过多年升级调整★✿◈，当前昆山金鹰国际购物中心真正的竞争力在于高化品牌★✿◈、轻奢品牌超全组合★✿◈。横向对比昆山万象汇★✿◈、昆山招商花园城★✿◈，昆山金鹰的高化品牌丰富度★✿◈、集中度高★✿◈，轻奢钟表品牌更全★✿◈。近期奥乐齐超市的新开业★✿◈，拓宽了项目年轻人★✿◈、年轻家庭客群覆盖★✿◈。

　　据昆山金鹰国际购物中心2024年业绩★✿◈，全馆消费客流1500万人次★✿◈，销售额超15亿元★✿◈。主要品牌中★✿◈，周大福等2个品牌超4000万元★✿◈，兰蔻等3个品牌超3000万元★✿◈，Dior★✿◈、YSL★✿◈、毛戈平等22个品牌超1500万元★✿◈。

　　其实★✿◈，高化品牌一直是金鹰商贸的核心竞争力★✿◈，其在南京★✿◈、徐州★✿◈、西安的项目等都集中落位了高化品牌★✿◈，被社交媒体用户戏称为美妆王国★✿◈。

　　从到访客群数据来看★✿◈，昆山金鹰的本地客群（10KM以内）占比中★✿◈，远端客群仅少于昆山万象汇★✿◈，可见其品质零售策略的有效性★✿◈。这思路也值得业界学习★✿◈，在激烈的竞争中★✿◈，身处旧城区★✿◈，交通条件★✿◈、城市界面等较难改变★✿◈，但不断强化优质业态她故意装睡让我进去★✿◈，争取形成规模效应★✿◈，争取更多远端消费者却是可行的★✿◈。

　　昆山招商花园城★✿◈，与昆山金鹰同在2015年开业★✿◈。前身为昆山九方购物中心★✿◈，随着招商蛇口收购了中航旗下的九方系项目★✿◈，项目正式更名为“昆山招商花园城”★✿◈。

　　区位条件上★✿◈，昆山招商花园城位于昆山城北★✿◈，属老城区之一★✿◈。虽不靠近地铁★✿◈，但据赢商研究中心调研★✿◈，但其“吃透5公里内客群”的运营打法让当地消费者★✿◈、商业地产从业人员大加赞赏★✿◈。

　　项目最大的亮点是拥有最具竞争力的快时尚和零售品牌矩阵★✿◈，是昆山唯一同时有UR★✿◈、HM★✿◈、优衣库和MUJI四个大快消品牌的项目★✿◈。其餐饮业态招商亦做得特别好★✿◈，品类齐全又不重叠★✿◈。亲子业态贴合周边居住人口的需求★✿◈，引入的儿童零售类品牌数量位列昆山第一★✿◈，儿童友好类品牌占比超60%★✿◈。

　　2024年招调面积超2.6万方★✿◈，75+品牌焕新★✿◈，其中包括20+高品质首店★✿◈，如安踏elite苏州首店★✿◈，BONELESS★✿◈、李维恩★✿◈、PHORM★✿◈、焰请烤肉★✿◈、黔夺夺贵州酸汤火锅★✿◈、火啫啫等昆山首店★✿◈。品牌焕新涵盖零售★✿◈、餐饮★✿◈、生活体验各个板块★✿◈，构成更具复合度和层次感的消费体验★✿◈。

　　与苏州博物馆★✿◈、昆山亭林园积极合作★✿◈，首度在购物中心内落地艺术特展★✿◈，还引进了猪猪侠苏州首展★✿◈、超级水果江苏首展★✿◈、小米Ultra苏州首展★✿◈，以5大城市级IP的跨界联名合作★✿◈。

　　通过品牌运营五新计划★✿◈、新店经营指导手册★✿◈、经营告知书等精细化管理★✿◈，以精英店长为基石赋能品牌经营★✿◈，帮助已有品牌挖掘业绩的潜在增长点★✿◈，实现品牌业绩的稳步提升★✿◈。

　　这充分说明了★✿◈，购物中心不存在赢者通吃★✿◈，而是实体资产与能力边界的生意★✿◈。在零售业态限于区位与用户认知★✿◈，难与昆山万象汇★✿◈、昆山金鹰竞争时★✿◈，招商花园城做深做透餐饮和体验业态★✿◈，是非常务实与理性的选择★✿◈。目前★✿◈，昆山招商花园城的本地客群（10KM以内）占比中★✿◈，5公里以内客群占比为50.9%★✿◈，为横向比较的几个项目中最高★✿◈，数据充分体现其经营策略的差异性★✿◈。

　　调研多位昆山商业人★✿◈，昆山万象汇对昆山商业的意义是什么？得到的答案几乎都是★✿◈：将中高端消费留在了昆山本地★✿◈，追求更高端体验的消费者不用再前往苏州市区或者上海★✿◈。

　　2019年11月2日开业的昆山万象汇★✿◈，是华润万象生活在县级市打造的首个购物中心★✿◈，总建筑面积为17万平米★✿◈，其中商业建筑面积（GRA）为10,5132平米★✿◈，停车场面积为66,218平米★✿◈。

　　自开业以来★✿◈，昆山万象汇就是昆山商业的顶流★✿◈，是区位★✿◈、定位★✿◈、产品★✿◈、业态★✿◈、品牌全方位的旗舰级商场★✿◈。

　　区位★✿◈，万象汇位于目前城市界面最好的昆山城西★✿◈，是昆山的核心商圈所在★✿◈，也是昆山的首个TOD项目（江浦路站★✿◈，11号线直达上海）★✿◈。

　　产品★✿◈，为8万平米室内购物中心+2.2万平米的街区商业★✿◈，是昆山少有的盒子+街区商业★✿◈，提供了更好的游逛体验★✿◈。

　　定位★✿◈，按赢商大数据各业态平均客单价的TGI指数——零售1.2★✿◈，餐饮1.25★✿◈，儿童亲子1.51 ★✿◈，进驻品牌是全昆山最高端的★✿◈。

　　品牌★✿◈，目前共有品牌约303家★✿◈，其中零售品牌137家★✿◈，餐饮品牌112家★✿◈，且亲子儿童业态为重点特色品牌经营★✿◈，★✿◈。

　　经营策略上★✿◈，昆山万象汇主打中高端消费品牌集中落位+首店不断上新★✿◈。据不完全统计★✿◈，2024年赢商网监测的苏州重点商业载体共落地各类首店248家★✿◈，其中包含44家江苏首店★✿◈、4家华东首店乃至6家全国首店★✿◈，昆山万象汇的首店落位排全苏州前列★✿◈。

　　笔者又问★✿◈，昆山万象汇的缺点是什么？得到的答案是★✿◈，项目能量太大★✿◈，但体量相对较小★✿◈，节假日客流必定爆满★✿◈，体验感不好★✿◈。从数据来看★✿◈，这是实情★✿◈。

　　据赢商大数据监测★✿◈，日前昆山万象汇在苏州全市的场日均客流中排名第5★✿◈，异地客群占比23%★✿◈，其中25%来自上海★✿◈。2025年春节假期★✿◈，项目客流量达55万人次★✿◈，销售额6170万元她故意装睡让我进去★✿◈，同比增长11%★✿◈。

　　我们关注于昆山商业★✿◈，希望深入地研究这个城市的商业格局★✿◈，肇始于2025年3月底★✿◈，华夏华润商业REIT发布《拟扩募并新购入基础设施项目的公告》★✿◈，称拟通过扩募发售募集资金认购中信证券-华润商业资产2号资产支持专项计划的全部份额★✿◈，并最终投资于苏州昆山万象汇项目★✿◈。

　　昆山项目作为万象汇产品线最好的项目之一★✿◈，势必将为投资者带来理想的回报★✿◈。对此★✿◈，笔者十分赞同购物中心资产管理公众号作者的观点★✿◈：在很多开发商测算模型中★✿◈，一线城市高地价地块可以算过账的一个重要原因是退出CAP RATE低★✿◈，这种赋值的背后隐含着一个底层逻辑★✿◈：一线城市大宗资产流动性更强★✿◈、经济/人口基础更好★✿◈，因此适用于更低的买方回报率★✿◈，也可以理解为是建立在城市能级基础上的一种价值歧视★✿◈，一线城市项目的净现金流更值钱★✿◈。

　　但公募REITs作为一项投资工具★✿◈，对于投资者而言★✿◈：一分钱就是一分钱★✿◈，一线城市的一分钱并不比三线城市的一分钱更值钱★✿◈。因此关注的重点在底层资产产生稳定现金流的能力★✿◈。

　　将昆山万象汇视为县级商业是一种刻板成见★✿◈，我们更应该看到的是★✿◈，将此优质项目入池★✿◈，体现的是华润大资管体系的持续建立和落地能力★✿◈。待招募说明书发布后★✿◈，赢商研究中心将详细解读★✿◈。

　　试营业期间以60万客流★✿◈、超5000万元销售额崭露头角★✿◈，正式开业当天更是创下单日25万人次客流★✿◈、1500万元销售额的纪录★✿◈。从赢商大数据的监测来看★✿◈，其客流表现已是昆山第二★✿◈，仅次于昆山万象汇★✿◈。

　　一是TOD★✿◈，双地铁11号线无缝接驳★✿◈，沪苏通勤族“出站即达”★✿◈，让这里成为“环沪消费新选择”★✿◈，甚至吸引上海客群反向购物★✿◈；

　　这样的产品创新+区位优势J9九游★✿◈，很可能说明★✿◈：一是随着城市轨道交通发展★✿◈，城市客流将重新分配★✿◈，TOD项目的客流基本盘十分稳固★✿◈，未来龙头效应更强★✿◈；二是产品创新要融合更多元素★✿◈，更好地成为城市公共空间★✿◈。

　　昆山商业既繁荣又高度卷★✿◈，这为消费者创造了很好的体验★✿◈，也给商业运营人员带来很多挑战★✿◈。而在这样的市场中★✿◈，不同的项目充分发挥了自身的优势★✿◈，产品创新★✿◈、运营创新★✿◈，生生不息★✿◈。

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